Od 20.2.2011 r. obowiązuje nowa regulacja hipoteki¹ obejmująca m.in. możliwość rozporządzania przez właściciela nieruchomości opróżnionym miejscem hipotecznym. Opróżnione miejsce hipoteczne powstaje po wygasłej w całości lub w części hipotece, którym właściciel może rozporządzić w ten sposób, że za zgodą uprawnionego w miejsce opróżnione w całości lub w części ustanowi nową hipotekę lub przeniesie inną hipotekę (art. 101¹–101² ustawy z 6.7.2001 r. o księgach wieczystych i hipotece²)³. Należy zaznaczyć, że przedmiotem rozporządzenia nie jest hipoteka ani miejsce hipoteczne, lecz pierwszeństwo wygasłej (przeniesionej) hipoteki. Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym stanowi więc uprawnienie właściciela nieruchomości do zachowania pierwszeństwa wygasłej hipoteki i następnie przyznania zachowanego pierwszeństwa hipotece innej – nowoustanowionej lub już istniejącej poprzez jej przeniesienie w miejsce hipoteki wygasłej w całości lub w części. Wpis roszczenia do księgi wieczystej umożliwić ma pełną realizację roszczenia wierzyciela i zapewnia jego ochronę w zakresie pierwszeństwa hipoteki.

Uprawnienie właściciela nieruchomości do rozporządzania opróżnionym miejscem poprzez przeniesienie w to miejsce innej hipoteki lub ustanowienie nowej

Zgodnie z przyjętym w ZmKWU rozwiązaniem, niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się do nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym (art. 101⁸ KWU). W braku takiej regulacji prognozowano bowiem, wzorem doświadczeń państw obcych, że instytucja rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym byłaby faktycznie wyłączona z obrotu poprzez stosowanie klauzul umownych ograniczających lub zakazujących rozporządzanie miejscem hipotecznym. Dopuszczalność takich klauzul umownych nie powinna budzić wątpliwości na gruncie zasady swobody umów (art. 353¹ KC), stąd zapewne masowo klauzule tego rodzaju byłyby ujawniane w księgach wieczystych. Dlatego ustawodawca zdecydował się na rozwiązanie zakazujące właścicielowi nieruchomości zaciągania zobowiązań, zgodnie z którymi nie będzie dokonywał rozporządzeń w zakresie pierwszeństwa wyznaczonego opróżnionym miejscem hipotecznym. W doktrynie regulacja ta oceniana jest jako trafna, ponieważ nie tylko eliminuje dodatkowe obciążenie dla wydziałów wieczystoksięgowych, ale także zapewnia ochronę podmiotowi słabszemu ekonomicznie⁴.

Mając powyższe na uwadze, czynność prawna, która obejmuje zobowiązanie właściciela wbrew zakazowi z art. 101⁸ KWU, będzie uznana za sprzeczną z ustawą i tym samym za nieważną na gruncie art. 58 KC. Do rozważenia pozostaje jeszcze kwestia, czy w danym przypadku nieważnością będzie objęta cała czynność prawna, czy też samo zastrzeżenie do nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym⁵. Należy przy tym zaznaczyć, że zobowiązanie takie jest niedopuszczalne nie tylko w odniesieniu do konkretnego miejsca hipotecznego, lecz w ogóle, w tym również wobec nieograniczonego kręgu podmiotów, a nie tylko względem wierzycieli hipotecznych. Za dyskusyjny należy natomiast uznać pogląd stanowiący, że zastrzeżenie umowne, zgodnie z którym rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym będzie skutkować natychmiastową wymagalnością zabezpieczonej wierzytelności, stanowi obejście prawa i skutek nieważności z art. 58 KC⁶. Powyższe wymaga bowiem całościowej analizy np. umowy kredytowej. Jeśli z jej treści wynikać będzie zobowiązanie kredytobiorcy wobec banku kredytującego, że w miejsce istniejącej hipoteki ustanowionej na rzecz innego wierzyciela (która wygaśnie) przeniesie hipotekę zabezpieczającą udzielany kredyt, to naruszenie umowy poprzez rozporządzenie zwolnionym miejscem na rzecz innego wierzyciela niż bank kredytujący, może w mojej ocenie skutkować natychmiastową wymagalnością zabezpieczonej hipoteką wierzytelności kredytowej⁷. Powyższe stanowiłoby sankcję za niewykonanie zobowiązania poprzez działanie sprzeczne z jego treścią i jest zgodne z art. 75 ust. 1 ustawy z 29.8.1998 r. – Prawo bankowe⁸. Zgodnie z powołanym przepisem, w przypadku niedotrzymania przez kredytobiorcę warunków udzielenia kredytu bank jest uprawniony do wypowiedzenia umowy kredytu. Powyższe uprawnienie aktualizuje się w przypadku naruszenia jakichkolwiek warunków udzielenia kredytu lub umowy kredytowej (a nie tylko jej istotnych postanowień) oraz bez względu na to, czy kredytobiorca ponosi winę za ich naruszenie. Uprawnienie banku do wypowiedzenia umowy nie może być uznane za nadużycie prawa, jeśli rzeczywiście doszło do niedotrzymania postanowień umowy przez kredytobiorcę⁹.

W chwili powstania opróżnionego miejsca hipotecznego, jeśli nieruchomość jest jeszcze obciążona innymi hipotekami z niższym lub równym pierwszeństwem, powstaje kolizja pomiędzy interesami właściciela nieruchomości a interesami pozostałych wierzycieli hipotecznych. ZmKWU kolizję tę rozstrzygnęła na korzyść właściciela nieruchomości przyznając mu uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem poprzez przeniesienie w to miejsce innej hipoteki lub ustanowienie nowej. Hipoteki pozostałych wierzycieli hipotecznych nie posuną się więc naprzód, są bowiem hamowane poprzez uprawnienie właściciela do zachowania pierwszeństwa po wygasłej hipotece i zadysponowania nim według własnego wyboru i potrzeb. Jeżeli właściciel nieruchomości nie skorzysta z instrumentu dysponowania pierwszeństwem, hipoteki z niższych miejsc posuną się naprzód.

Roszczenie wierzyciela hipotecznego o przeniesienie jego hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne

Instytucją, która stanowi przeciwwagę dla przyznanego właścicielowi uprawnienia, może być w pewnym stopniu roszczenie o przeniesienie lub ustanowienie hipoteki w miejsce zwolnione po hipotece wygasłej lub przeniesionej w inne miejsce. O roszczeniu w przedmiocie przeniesienia hipoteki stanowi art. 101⁹ KWU, zgodnie z którym roszczenie wierzyciela hipotecznego o przeniesienie jego hipoteki na miejsce opróżnione przez inną hipotekę może być ujawnione w księdze wieczystej. Wówczas hipoteka uzyskuje przyrzeczone miejsce z chwilą, gdy stało się wolne. Jak wynika z treści tego przepisu nie obejmuje on roszczenia o ustanowienie hipoteki, tj. roszczenia podmiotu, który nie jest wierzycielem hipotecznym. Skoro jednak uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym polegać może nie tylko na przeniesieniu w to miejsce innej hipoteki, lecz także na ustanowieniu nowej (art. 101¹ KWU), to korelatem tego uprawnienia może być również [...]